从高歌猛进到平稳发展，2021洛阳房地产市场半年报出炉！
2021年上半年政策频出，从土地端、金融端等出台多条调控政策，掐中要点、多维度地不断强化 “房住不炒”总基调 。
洛阳市在“以稳为主”的政策主基调下，城市宏观经济、规划发展持续向好，城市房地产价值不断提升，客户购房门槛提高，在经历了近四年的房地产快速发展期后，2021年洛阳市房地产市场进入新的平稳发展期。
宏观 背景
宏观政策
●以稳为主
无论是十四五规划、政治局会议还是政府报告中，坚持“房住不炒”的定位和稳地价、稳房价、稳预期的总基调不变。
●洛阳都市圈建设
洛阳市上半年以全面推进洛阳都市圈建设为工作重心，通过下放部分省级权限、撤县划区、加快城市现代化建设等行动，提升城市带动作用，促进周边区域融合发展。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
宏观经济
●经济排名第二
无论是GDP总量还是人均可支配收入，洛阳均位于河南省各城市第二位，经济发展仅次于省会郑州，良好的产业基础支撑城市经济快速可持续发展。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
●人口稳定增长、城镇化率攀升
近十年洛阳的人口吸引力与日俱增，主城区常住人口占比接近一半，主城聚集效应明显，伴随城镇化进程的加快，城镇化率增长至约65%，促进房地产的快速发展。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
5月21日，洛阳市统计局公布第七次人口普查主要数据
全市常住人口约为705.67万人，与六普相比增加约50.7万人，增长约7.74%，其中洛阳市区占全市人口比重约49.78%。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
城镇人口约为458.5万人，城镇化率约为64.98%，与六普相比城镇人口比重上升约20.88个百分点。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
宏观规划
● 偃师撤市设区、孟津县吉利区合并设区
洛阳市区面积远超郑州市区，城市扩容提质，主城区均位于洛阳市东北方向，借助国家黄河战略，发展以郑州为主中心，洛阳为副中心的“双核心”中原城市群。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
调整后洛阳市下辖7个县、7个区，洛阳市区面积约2229平方千米，远超郑州市区。
7个区都位于洛阳的东北方向，且孟津区跨越黄河，黄河成为了洛阳市区的内河，借助国家黄河战略，进一步向东北方向发展，提升洛阳为副中心在中原城市群的地位。
未来将发展为以郑州为主中心，洛阳为副中心的中原城市群，由单核发展双核的中原城市群。
●中西部非省会双地铁城市
3月28日，洛阳地铁1号线正式开通初期运营。7月16日，洛阳地铁2号线消息，预计今年年底前将开通初期运营，建成后将与地铁1号线实现立体换乘，进一步促进城市发展建设
▲
洛阳地铁1号线规划
数据来源：CRIC投资决策系统
洛阳地铁1号线共设置19座车站，全长25.342千米，覆盖洛北地区东西向主要客流，工程总投资180.28亿元，平均站间距为1.38公里。
地铁1号线开通，对洛阳提升城市能级，增强都市圈公众向心力、自豪感，吸引更多人才来洛，加快都市圈、现代化强市建设都将发挥重要引领带动作用。
▲
洛阳地铁2号线规划
数据来源：CRIC投资决策系统
洛阳地铁2号线一期工程贯穿洛阳南北发展轴，全长18.2公里，设15座地下车站，覆盖城市北部、东南部主要客流走廊，衔接洛阳火车站、洛阳龙门站两大综合交通枢纽，串联体育中心、洛阳博物馆、隋唐城遗址公园等多处客流集散点。
根据2号线消息，预计今年年底前开通试运营。
市场 表现
●进入快速发展后的市场平稳期
洛阳市商品住宅供求关系在2017年后逐步逆转，2020年达阶段性高点，市场快速发展周期性结束，2021年上半年市场供求比维持高位，供求关系进入平稳波动期。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
供求量较去年同期下降明显，上半年市场热度有所下降，成交价格从快速上涨进入平稳期，2021年上半年较去年变化不大。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
●区域差异凸显
伊滨区作为城市发展新区，近两年处于快速发展阶段，供求量均远超其他区域，但区域发展尚未成熟，区域价值低于洛龙区、高新区，区域间价值差异较大。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
●刚需/刚改产品成为购房主力
上半年洛阳市住宅成交面积以约100-120㎡的三房为主，市场整体需求由约120-140㎡缩减为约100-120㎡，面积需求缩减明显，刚需刚改市场需求旺盛。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
●客户转化率下降
2021年上半年集中开盘推售量、去化率均有明显下降，客户购房意愿的下降、蓄客周期的拉长均导致了开盘转化率的下降。
▲
数据来源：市场调研
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
上半年推盘量约为去年同期65%；去化量约为去年同期52%；去化率下降约15%。
▲
数据来源：市场调研
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
●客户观望情绪加重
区域间开盘推售量差异较大，除伊滨区、涧西区外均推售量较小，开盘推售300套以上项目下降过半，客户观望情绪加重，蓄客困难。
▲
数据来源：市场调研
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
▲
数据来源：市场调研
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
原因 探寻
● 供地增加，土地稀缺性下降
2021年供地计划、上半年实际完成供地远超前两年，主城区土地供应增加明显，土地稀缺性下降，激烈的竞争环境得到缓解。
▲
数据来源：市场调研
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
上半年完成供地计划约29%，预计下半年供地量将有明显增加 。
▲
数据来源：市场调研
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
●地价下降，溢价缩水，价值回归
地价、楼面价双降：上半年洛阳市商住用地地价约为703万元/亩，环比下降约15%；楼面价约3562元/㎡，上半年整体有所下降。
今年半年度地价较去年地价下降约9%。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
上半年洛阳市土地整体溢价率下降至约5%，整体溢价率不断下降，且流拍率上涨，房企拿地趋于理性，土地价值回归。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
●房企拿地分化，优质地块竞争激烈
房企拿地分化明显：上半年洛阳市各区域地价差为约201万元/亩，伊滨区和高新技术开发区溢价明显，拉高区域整体溢价，泽信、星联芒果集团首次进驻洛阳。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
外来房企首次进驻2家；溢价地块合计9宗。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
●市场存量上涨，库存压力显现
上半年洛阳市商品住宅库存达约335万㎡，去化周期上涨至近约20个月（按六个月去化周期计算），去库存压力凸显。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
● 整体价格上涨，客户购房门槛增高
上半年洛阳市商品住宅成交总价向约80-100万集中，客户购房单价主力近两年范围扩大至约11000元/㎡，客户购房门槛提高。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
市场 预判
下半年土地供应量仍将走高，土地市场热度维稳；优质地块竞争激烈，品牌房企进驻热情增加，本土中小房企深耕困难；维持平稳走势，以稳为主的大环境下未来成交量价波动较小；伊滨区进入发展热期，孟津、偃师潜力被挖掘 。
土地预判
2021年上半年土地供求量均明显高于去年同期，预计下半年土地供应量仍将走高，土地市场热度有所下降。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
●上半年供地计划完成率约29%
洛阳市2021年供地计划共计约533万方，上半年共计供地约157万方，同比去年上涨明显，土地市场热度有所下降。
● 下半年预计剩余供地量占供地计划约71%
下半年洛阳市预计供地约376万方，预计供地计划仅完成约60%，下半年仍需供地约163万方，远超前两年土地供应量，土地稀缺性下降。
企业预判
以省会城市为代表的22城“集中供地”政策的出台，企业拿地困难增加，洛阳作为副中心城市，土地政策相对宽松，品牌房企进驻热情增加，本土中小房企深耕困难。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
市场预判
近一年洛阳市整体呈供大于求态势，供求关系影响下成交价格稳定，受近一年土地成交上涨影响，预计下半年住宅供应将持续增多，住宅市场上涨趋势放缓，逐步走向平稳。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
区域预判
伴随城市继续向东发展，伊滨区作为洛阳未来CBD，必将加快发展进程，成为城市新中心；撤县划区后的孟津、偃师成交量高于主城平均值且为价格洼地，未来必将带来洛阳市场的重新洗牌。
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
▲
数据来源：CRIC投资决策系统
数据范围：伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区
以稳为主的政策主基调下，洛阳房地产市场进入平稳发展阶段，主城土地稀缺性虽得到缓解，但优质土地竞争依旧激烈；撤县划区后人口、市场容量增长，洛阳市场扩围，孟津、偃师将成为新的投资热区；品牌房企关注度不减，本土中小房企生存艰辛，企业面临重新洗牌。
本文版权归克而瑞河南区域所有 未经授权请勿随意转载，转载注明出处：克而瑞河南区域(cricfjzz) ，多谢配合！
免责声明：
1、文章仅为个人观点，不代表所在企业观点。
2、文中数据仅供参考！克而瑞不对使用上述内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。
— END —
往期荐读：